Как правильно сдать квартиру в аренду

Лучшие брокеры бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место — лидер рейтинга! Бесплатное обучение и демо счет!
    Контроль честности и надежности!
    Получите бонус за регистрацию на сайте Бинариум:

  • ФинМакс
    ФинМакс

    2 место в нашем рейтинге. Надежный брокер!

Содержание страницы:

Как сдать квартиру правильно: советы и рекомендации

Имея в своем распоряжении одну жилплощадь и более, владелец будет размышлять о том, чтобы сдать квартиру в аренду. В этом случае недвижимость может приносить пассивный доход, даже если арендная плата ненамного перекрывает размер коммунальных платежей. Но риски сдачи в наем недобросовестным квартиросъемщикам заставляют хозяев задуматься, как сделать это правильно, по закону, с минимальными вложениями. Грамотно подойти к вопросу использования своего жилья для аренды помогут наши подробные советы.

Закон об аренде

Далеко не все арендаторы хотят официально оформлять отношения с арендодателем. Причин на это может быть несколько: отсутствие документов, удостоверяющих личность, регистрация на территории РФ, злой умысел или мошенничество. Скорее всего, никто не согласится сдать квартиру в аренду таким людям, обеспечив себе массу неприятностей и забот. Добросовестный квартиросъемщик не станет отказываться от официального оформления соответствующих документов, в том числе и для собственной безопасности.

Согласно главе 35 ГК РФ «О сдаче жилья в наем», сроком до одного года, заключается двусторонний договор между собственником жилья и нанимателем. Если период найма квартиры превышает 12 месяцев, договор аренды следует заверить в региональной государственной регистрационной палате.

В договоре необходимо подробно прописать следующие пункты:

  • состояние ремонта квартиры;
  • количество предметов мебели и их внешний вид;
  • подтверждение бесперебойной работы сантехники и электроприборов;
  • запрет на сдачу жилья в субаренду третьим лицам;
  • разрешение размещения домашних питомцев и их видов;
  • показания приборов учета воды и электроэнергии на момент сдачи квартиры;
  • ознакомление жильцов с правилами ведения общедомового хозяйства согласно установленных в ЖКХ норм.

Конкретные договоренности сторон прописывают в договоре также с целью обоснования залога, который является своеобразной гарантией. Если наниматель испортил имущество, нарушив прописанные в соглашении правила, арендатор будет вправе по закону не возвращать залог. Размер его чаще всего составляет одну-две месячных арендных платы.

При сдаче жилья внаем на срок больше года, для заключения договора найма в регистрационную палату представляются следующие документы:

  • паспорт гражданина РФ или нотариальная доверенность на право совершения сделки;
  • свидетельство о рождении ребенка, свидетельства о браке или разводе;
  • правоустанавливающий документ на квартиру – договор купли-продажи, выписка из ЕГРН (действительна в течение месяца), выписка из кадастрового и технического плана.

При заключении долгосрочной сделки необходимо присутствие или письменное согласие всех долевых собственников объекта недвижимости.

Что можно и нельзя сдавать

Сдавать жилье внаем, согласно закону, может только собственник помещения или же его представитель по нотариальной доверенности. В случае наличия детей в долевой собственности, нужно будет получить разрешение в органах опеки и попечительства.

Лучшие брокеры бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место — лидер рейтинга! Бесплатное обучение и демо счет!
    Контроль честности и надежности!
    Получите бонус за регистрацию на сайте Бинариум:

  • ФинМакс
    ФинМакс

    2 место в нашем рейтинге. Надежный брокер!

При сдаче в аренду одной из комнат коммунальной квартиры необходимо собрать письменные разрешения всех соседей.

Что касается жилья, приобретенного по ипотечному договору, его также можно сдавать внаем и регистрировать, не нарушая закон. При этом есть два условия – банк, где заложена квартира, должен дать официальное разрешение, и арендная плата будет взиматься ежемесячно. Таким образом, у банка будет возможность предупредить нанимателя о возможных проблемах с оплатой долга собственником жилья.

Неприватизированную квартиру, находящуюся в муниципальной собственности, равно как и служебную, по закону сдать практически невозможно. В первом случае возникают отношения субаренды, во втором, жилье, скорее всего, сочтут ненужным хозяину и передадут в пользование другим нуждающимся людям.

Жилое помещение без ремонта сдают, как правило, на длительный срок нанимателям, которые могут создать необходимые условия для проживания, за счет вычетов из арендной платы с предоставлением документов, подтверждающих соответствующие расходы.

Сдавать собственную, приватизированную квартиру внаем можно любому гражданину РФ, независимо от его служебного положения, звания, местонахождения.

Индивидуальному предпринимателю как физическому лицу сдавать внаем помещение не запрещается законом, если он уплачивает утвержденную ставку подоходного налога. Важно, что, в качестве ИП, сдавать несколько квартир выгоднее, поскольку размер налога в этом случае будет меньше, чем ставка для физического лица.

Плюсы и минусы сдачи жилья в аренду

Риск и выгода – основная чаша весов, на которые приходится ставить арендодателю свое имущество в связи с решением распорядиться с ним таким образом. Рассмотрим основные параметры сдачи собственности в наем.

Плюсы – это ваша очевидная выгода:

  • стабильный долгосрочный доход;
  • коммунальные услуги вы не оплачиваете, так как в большинстве случаев это расходы нанимателя;
  • уход за квартирой постоянный – проветривание, бесперебойная работа электросетей и сантехники.

Минусы – это риски, связанные с негативными факторами:

  • порча или кража вещей, мебели;
  • задержка или отсутствие оплаты коммунальных услуг, вследствие чего может образоваться большой долг;
  • отказ нанимателя от уплаты суммы арендной задолженности;
  • сдача жилья в субаренду третьим лицам, если разрешение не прописано в договоре аренды.

Если вы прогнозируете процент риска больше выгоды при сдаче своей квартиры в аренду, стоит задуматься о продаже такого жилья. Дорогой ремонт, качественная мебель, эксклюзивные предметы интерьера – все это в разы уменьшает шансы на оправданный размер оплаты за проживание. Подсчитав стоимость возможного ремонта, покупки новой мебели, разделите эту сумму на 12 месяцев и количество квартиросъемщиков. Таковы могут быть расходы в наихудшем варианте. Стоит учесть такую особенность, что каждый второй хозяин квартиры разочарован в отношении арендаторов к имуществу и ремонту после сдачи своего жилья в аренду. Когда принято решение, что сдавать собственность выгодно, то следующим важным действием станет поиск клиентов.

Пошаговая инструкция по сдаче квартиры в аренду

Эксперты BBQCash рекомендуют – для минимизации рисков и законного получения прибыли от сдачи собственного имущества внаем нужно четко соблюдать установленный алгоритм действий.

Подготовка квартиры к сдаче в аренду

Сюда включены действия по согласованию со всеми дольщиками и соседями, если того требует закон. Сама квартира должна быть укомплектована минимальным набором удобств, в которые входят:

  • наличие исправной сантехники в кухне и ванной комнате;
  • обои или краска на стенах и покрытие пола;
  • светильники на потолке и исправные розетки;
  • минимальная меблировка – кровать, кухонные шкафы, вешалка;
  • бытовая техника – плита, холодильник, микроволновка, телевизор, стиральная машина.

Стоит отметить, что платежеспособные кандидаты в добросовестные жильцы выбирают квартиры с максимально комфортными условиями и свежей мебелью. Многие готовы переплатить, чтобы въехать в новое жилье, прихватив лишь «чемоданы». Для этого нужно позаботиться о современной меблировке, исправной недорогой бытовой технике, приличных занавесках и наличии минимальных украшений интерьера в виде картин и постеров на стенах, например.

Лица, которым необходима свободная жилплощадь и не требуется мебель, могут представлять риск для хозяина по нескольким причинам. Во-первых, договариваясь на долгий срок, проживают недолго, потому что, возможно, продали свою квартиру и не знают, как быстро купят новую. При этом часть помещения будет использоваться как склад их собственных вещей. Речи о бережном отношении к ремонту, естественно, не идет. Во-вторых, квартиросъемщиками могут стать кочующие со своим скарбом, нелегально проживающие в России уроженцы соседних республик. Им не нужна мебель, спать они могут на полу, а вот даже небольшая семья или бригада рабочих будет состоять как минимум из десятка человек. Если к вам поселились такие жильцы, стоит предупредить участкового полицейского, чтобы он смог зафиксировать возможные нарушения общественного порядка и сообщить вам об этом по телефону. Протокол правонарушения будет являться весомым аргументом для выселения нежелательных съемщиков.

Установление величины месячной арендной платы

Прежде, чем сдавать жилплощадь внаем, стоит сделать мониторинг рынка – определить верхние и нижние границы суммы арендной платы за такую же, как у вас, квартиру. Если достаточно самой низкой цены, можно сделать простейший свежий ремонт и установить дешевые варианты стандартного набора удобств – кухни, сантехники. Для того, чтобы получать максимальную прибыль, вложиться стоит основательно. Нужно будет купить новые, пусть недорогие, предметы обихода, техники, либо освежить ремонт и наладить все вещи, имеющиеся в квартире.

Также есть несколько существенных условий, влияющих на увеличение стоимости жилья:

  • центральная часть любого населенного пункта всегда ценится выше, чем окраины;
  • окружающая инфраструктура, а именно супермаркет, школа, детский сад;
  • близость к остановкам общественного транспорта, будь то метро или трамвай;
  • наличие парковки у дома и хорошей транспортной развязки, во избежание простоя в пробках.

Поиск арендатора

Есть несколько наиболее распространенных способов поиска клиентов для проживания в съемной квартире. Самым безопасным из них считают самостоятельную сдачу жилья родственникам или знакомым. Риск обмана в таком случае невелик, поскольку есть как минимум несколько человек, готовых поручиться за добросовестность будущих жильцов. История их прозрачна и известна, найти или передать информацию через личные контакты не составит труда. С близкими родственниками, проживающими в вашей квартире бесплатно, можно заключить договор безвозмездного пользования, образец которого также имеет место в официальных документах.

Вторым способом, избегая посредников, будет поиск арендаторов посредством социальных сетей и популярных общественных ресурсов, как например, Авито, Юла, Букинг, Внедвижимости.рф. Объявление должно быть лаконичным и содержать сведения о площади, наличии мебели и стоимости, желательно с качественными фото всех комнат. Слишком длинное, подробное описание плохо усваивается, а все подробности оговариваются по телефону.

Риск сдачи мошенникам в таком случае очень велик, потому что прислать поддельные документы, платежные поручения по интернету сейчас достаточно легко. Чтобы назначить встречу для просмотра квартиры, лучше звонить кандидатам по телефону или видеосвязи. Тогда есть шансы разгадать намерения будущих квартирантов.

Предложение о безналичном перечислении залога и обмену сканированными копиями документов нужно игнорировать. Если желающих несколько, лучше назначить им одно время просмотра с разницей в полчаса. Всегда предупреждайте, что при положительном решении, необходимо внести залог, чтобы снять объявление и отказать другим. Если предварительная сделка состоится, необходимо написать расписку о том, кому, когда и за что передана сумма цифрами и прописью, с указанием паспортных данных и условиями возврата залога. Образцы можно найти на юридических и риэлторских сайтах, таких как dogovor-urist.ru, expertrieltor.ru.

Для экономии времени и во избежание проблем, можно безопасно и быстро сдать имущество через агентство недвижимости. Чаще всего услуги риэлтора в этом случае оплачиваются за счет нанимателя. Количество сайтов для подачи рекламных объявлений увеличится в несколько раз, диапазон охвата потенциальных клиентов также. Специалист сможет тщательно проверить документы кандидата, будь то иностранец, служащий, корпоративный представитель или организация. Риски в таком случае сводятся к минимуму, поскольку в интересах агентства стать посредником и получить оплату за законную сделку. Он сможет беспристрастно урегулировать взаимные требования сторон и грамотно заполнить договор. Соглашение заключается на нейтральной территории, в присутствии третьих лиц, которые, при необходимости, станут свидетелями сделки. Риэлтор окажет помощь в быстром оформлении соглашения, надежно защитив ваши интересы.

Заключение договора с арендатором

Формы договора и обязательные пункты описаны в интернете общими фразами и основными пунктами. В тексте договора должны присутствовать как минимум несколько основных разделов:

  • сведения об арендаторе и арендодателе – данные паспорта, регистрации или прописки, адрес объекта недвижимости, метраж, комнаты, перечисление предметов мебели и описание ремонта;
  • условия оплаты, размер и срок платежей, описание способа оплату коммунальных расходов;
  • сумма, порядок внесения и возврата залога;
  • последствия одностороннего, досрочного, двустороннего расторжения договора – виды и сроки нарушений обязательств, обстоятельства освобождения помещения.

Вы, будучи инициатором действия, вправе внести любые подробности в текст соглашения. Если он устроит обе стороны, это будет вашей основной гарантией перед законом.

По желанию арендодателя могут быть указаны следующие уточнения:

  • порядок посещения хозяина квартиры с целью проверки состояния имущества и ремонта;
  • уход за мебелью, цветами и содержание помещения в чистоте;
  • правила поведения в отношении соблюдения правил общественного порядка, содержания животных и проживания гостей.

Акт приема-передачи квартиры желателен, но не обязателен. В этом документе, являющемся приложением к договору, можно описать такие условия, как день передачи имущества в аренду, показания счетчиков приборов учета электроэнергии и воды, описать все предметы собственности, а также приложить фотографии квартиры перед сдачей. Скрепляется акт подписями обеих сторон в день передачи ключей. В качестве приложения к договору можно распечатать инструкции по пользованию некоторыми сложными электроприборами, например, бойлером.

Налоговые выплаты

Прибыль, полученная в результате сдачи собственного жилья внаем, облагается следующими налогами:

  • госпошлина при оформлении договора долгосрочной аренды 2000 рублей;
  • налог на прибыль для физических лиц 13 % от суммы ежемесячной арендной платы.
  • для ИП налоговый вычет 6 % от суммы поступлений по договору найма.

Штрафы, предусмотренные для лиц, скрывающих доходы от налоговой службы, весьма значительны. Доказать факт может любой гражданин, представивший в суд аудио или видеозаписи передачи денег, письменные расписки о получении сумм за аренду жилья.

Если квартира сдана иностранцам, риск раскрытия сделки увеличивается, поскольку миграционные службы собирают сведения об их местонахождении и передают в иные государственные органы.

Размеры штрафных санкций:

  • пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки оплаты;
  • 5 % от суммы налога каждый месяц;
  • 20 % от неоплаченных налоговых сборов за просрочку выплат;
  • уголовная ответственность за уклонение от уплаты 100 и более тысяч рублей.

Особый вид сдачи квартиры внаем – посуточная аренда

Сейчас особую популярность приобретает сдача жилья посуточно. Этот вид бизнеса в корне отличается от долгосрочной аренды, в несколько раз увеличивая как практическую прибыль, так и риски. Нужно быть готовым к неравномерному спросу – часто квартира может простаивать без клиентов. Высока вероятность кражи имущества, проведения шумных мероприятий. Чаще всего выгоднее сдать квартиру риэлторскому агентству с возможностью субаренды. Плюс в том, что агентства берут на себя расходы за ремонт имущества, у них заключены договоры с клининговыми компаниями, обслуживающими подобные помещения.

Условия, перечисленные ниже, позволяют сдавать жилье в субаренду:

  • В квартире должны быть все необходимые для жизни атрибуты. Не только мебель, но и столовые приборы, утюг, бытовая химия, постельное белье, полотенца.
  • Квартира находится в центральном округе города, близко с остановками общественного транспорта.
  • После каждого клиента, иногда один раз в сутки, необходима тщательная уборка, стирка и глажка белья.

Снизить риски при посуточной сдаче жилья можно привлекая к сотрудничеству коммерческие организациям, командирующими работников в соседствующие с квартирой здания. Для этого нужно будет оформить ИП и купить кассовый аппарат для отчетов командированным сотрудникам. Так, гарантии предприятия могут перекрывать недостаток клиентов и возмещение расходов, связанных с порчей имущества. Порядочность сотрудников обеспечивается открытой информацией с обеих сторон.

Командированные люди, однажды побывавшие в чистой ухоженной квартире, обязательно порекомендуют ее знакомым и сослуживцам.

Учтите один очень важный нюанс – нужно взять за правило фотографировать первую страницу паспорта любого проживающего у вас клиента.

Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция

Сдать квартиру в аренду — надежный способ увеличить доход с помощью заработка на недвижимости. Где найти жильцов, как подготовить жилплощадь и соблюсти юридические формальности, чтобы сдать квартиру быстро и выгодно?

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Кто имеет право сдавать квартиру в аренду или внаем.
  • Чем отличается договор аренды от договора найма.
  • Как подготовить квартиру к сдаче.
  • Как определить цену и найти жильцов в квартиру без риелтора.
  • Что прописать в договоре найма.
  • Нужно ли страховать квартиру при сдаче в аренду.
  • Как правильно передавать квартиру жильцам.

Кто может сдавать квартиру в аренду или внаем?

Если ваша квартира не приватизирована, то есть находится в муниципальной или государственной собственности, вы имеете право сдать ее в поднаем (пп. 2 п. 1 ст. 67 ЖК РФ). Для этого понадобится разрешение со стороны наймодателя (п. 1 ст. 685 ГК РФ), то есть города — префектуры, муниципалитета или другого органа. Чтобы получить разрешение, нужно заручиться согласием всех, кто зарегистрирован в квартире, и подать письменное обращение к наймодателю с просьбой разрешить заключить договор поднайма. Квартиру можно сдавать после того, как у вас на руках будет письменное разрешение.

ДОМ.РФ занимается развитием цивилизованного рынка арендного жилья, создавая пилотные проекты. Это жилые комплексы с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой, а квартиры в них — с качественной отделкой, мебелью и бытовой техникой. Кроме этого, в домах круглосуточно работают консьерж, охрана, диспетчер и предоставляются разнообразные сервисы (например, уборка, заказ воды). Для жильцов предусмотрены личный кабинет и мобильное приложение для оплаты арендных платежей. Воспользуйтесь сервисом поиска жилья в аренду и подберите подходящую квартиру или апартаменты прямо сейчас.

Чем отличается договор аренды от договора найма?

С юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Хотя эти понятия похожи, с юридической точки зрения аренда и наем — два разных термина. Когда речь идет о коммерческом найме, имеется в виду предоставление временного жилья гражданину другим гражданином или юридическим лицом (компанией, организацией) (глава 35 ГК РФ). Срок найма не может превышать 5 лет — дальше договор придется перезаключать. Существует и другой тип найма — социальный, когда квартира предоставляется органами власти, а срок действия договора не устанавливается.

Понятие аренды шире, чем понятие найма. В аренду могут быть сданы земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи (глава 34 ГК РФ). Договор аренды заключается, если жилое помещение сдается юридическому лицу. Так, квартира может стать предметом аренды, если ее снимает компания для проживания своих сотрудников. Арендой также называют предоставление в пользование любых нежилых площадей, в том числе апартаментов, которые, хоть и сдаются для проживания, юридически оформлены как нежилые помещения. В отличие от договора найма, срок действия договора аренды не ограничен. Однако необходимо зарегистрировать обременение квартиры наймом (арендой), если соответствующий договор заключен на срок более 11 месяцев.

Как подготовить квартиру к сдаче?

Чтобы подготовить квартиру к сдаче, постарайтесь подчеркнуть достоинства жилья и по максимуму избавить его от недостатков — по крайней мере, от тех, которые поддаются устранению.

Во-первых, квартиру нужно тщательно отмыть. Можно сделать это самостоятельно или заказать профессиональную уборку.

Во-вторых, если жилье давно не ремонтировали, желательно провести косметический ремонт: побелить потолки, покрасить стены или переклеить обои, починить проводку и сантехническое оборудование, заменить перегоревшие лампочки.

Состояние передаваемой квартиры напрямую влияет на арендную плату и сокращает время поиска жильца.

В-третьих, избавьтесь от старой мебели и прочих вещей, которые не понадобятся новым жильцам. Это относится к старым сувенирам, ненужному платяному шкафу, тумбочке для видеомагнитофона начала 1990-х и другим предметам, которые захламляют пространство. Старую мебель и технику можно выставить на продажу онлайн, предложить соседям или вызвать компанию по вывозу мусора.

ниже отремонтированных квартир сдаются те квартиры, ремонт в которых давно не обновлялся («бабушкин вариант») — ремонт напрямую влияет на арендную ставку

Сдавать квартиру с мебелью или без?

Оба варианта возможны, однако на практике сдать квартиру без мебели будет сложнее и займет больше времени. Мало кто перевозит мебель с квартиры на квартиру, особенно если речь идет о приезжих из других городов или о людях, которые живут исключительно в арендном жилье. Обставлять съемное жилье самостоятельно тоже готов далеко не каждый. Возможен вариант, при котором жильцы обязуются закупать мебель в счет арендной платы, но в этом случае вы рискуете после их отъезда остаться с некачественной, некрасивой или нефункциональной мебелью, а такую квартиру сложнее будет сдать новым жильцам. Поэтому желательно приобрести минимальный набор мебели и бытовой техники: кровать или раскладной диван в спальню или гостиную (необходимо предусмотреть максимальное количество мест для хранения), вешалку и подставку для обуви в прихожую, стиральную машину в ванную, стол, стулья или табуретки, полноценный кухонный гарнитур и холодильник — на кухню. Наличие кондиционера будет преимуществом. Бытовую технику следует выбирать максимально надежную, чтобы не пришлось ее часто менять. Для этого читайте отзывы при заказе онлайн или в магазинах консультируйтесь у продавцов.

Имеет смысл приобрести недорогую и простую в обращении микроволновку — это проще, чем оттирать стены кухни от жира, если жильцы всё время будут готовить на плите. Кроме того, стоит развесить крючки для полотенец на кухне и в ванной, чтобы арендаторам не пришлось сверлить стены с риском испортить плитку. И не забудьте про шторы и занавески! Они придадут квартире уютный и обжитой вид.

Нужен ли мне риелтор?

Если вы хотите сэкономить время или впервые сдаете жилье, имеет смысл привлечь риелтора — частного специалиста в области недвижимости (желательно по рекомендациям знакомых) или сотрудника агентства недвижимости. Он будет не только отвечать на звонки и показывать квартиру потенциальным жильцам, но и поможет определить цену и оформить документы.

Не обращайтесь сразу к нескольким агентствам, так как это может спровоцировать конкуренцию между риелторами, из-за чего они начнут предлагать вашу квартиру по заниженной цене, чтобы скорее привлечь нанимателей. Кроме того, если объект анонсирован на всех сайтах, это может вызвать у квартиросъемщиков подозрения.

месячной арендной платы — стандартный размер гонорара риелтора (вознаграждения)

Как найти жильцов для квартиры самостоятельно?

Для этого разместите объявление на профильных сайтах (агрегаторы недвижимости или интернет-площадки). Обязательно укажите, что сдаете жилье без посредников, — многие охотнее снимают квартиру у собственника напрямую без посредников.

Прежде чем заключать договор, наведите справки о будущих жильцах и постарайтесь узнать о них побольше. Снимите копию паспорта квартиросъемщика (на случай, если его придется разыскивать), узнайте его место работы и убедитесь в его платежеспособности, например, попросите справку о доходе. Изучите страницы будущих жильцов в социальных сетях.

Еще один вариант — найти жильцов через друзей и знакомых. Проще всего это сделать с помощью объявления в соцсетях. Нередко это надежнее, ведь, скорее всего, в этом случае вы будете знакомы с человеком, которому сдаете жилье. Правда, этот способ не для деликатных людей: родственникам и знакомым сложнее ставить жесткие условия по правилам использования квартиры, повышать арендную плату и взыскивать неустойки за испорченные вещи.

Как определить цену аренды?

Изучите профильные сайты по аренде недвижимости. Обращайте внимание на то, сколько в среднем стоят квартиры одинаковой площади в вашем районе, какой в них ремонт и какой набор мебели и бытовой техники.

На арендную ставку в первую очередь влияют расположение квартиры и транспортная доступность (чем ближе к метро или центру города — тем дороже). Другие значимые факторы — площадь, качество ремонта, тип дома (квартиры в старых панельных домах — самые дешевые), инфраструктура района и вид из окна. Если окна квартиры выходят на парк, пруд, кремль или другие приятные глазу объекты — смело прибавляйте 10–15% к стоимости аренды. А вот за вид на парковку или на стройку цену придется немного снизить. В арендную плату могут быть включены коммунальные и иные платежи — необходимо определиться с этим заранее и отдельно указать в договоре.

Помните, цена — часто решающий фактор в скорости сдачи квартиры. Если арендаторов нужно найти как можно быстрее, попробуйте снизить цену.

Какие документы нужны для сдачи квартиры в аренду/внаем?

  1. Паспорта арендодателя и арендатора (наймодателя и нанимателя).
  2. Свидетельство о регистрации права собственности (если квартира приватизирована) или выписка из ЕГРН или договор, который подтверждает право на ее собственность, например договор купли-продажи или договор дарения.
  3. Выписка из лицевого счета в ЖЭКе со списком всех, кто зарегистрирован в квартире.
  4. Согласие других собственников на сдачу квартиры внаем — в виде подписей на договоре или нотариальной доверенности на имя подписанта.

Если у квартиры несколько собственников, каждый из них должен дать согласие на сдачу квартиры внаем. Для этого они могут лично подписать договор найма или оформить нотариальную доверенность на имя подписанта. Если хозяин квартиры состоит в браке, понадобится нотариальное согласие супруга или супруги (если только иное не указано в брачном договоре).

Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки (п. 2 ст. 37 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ). Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.

Что указать в договоре найма?

1. Адрес квартиры и реквизиты документа, на основании которого квартира принадлежит собственнику, ее общую площадь, этаж, этажность дома

2. Данные всех, кто будет постоянно проживать с нанимателем

Это позволит минимизировать риски, чтобы наниматель не превратил квартиру в нелегальное общежитие. Если данные проживающих не указаны в договоре, третьи лица (кроме несовершеннолетних детей квартиросъемщика) могут въехать в съемную квартиру только с согласия хозяина и зарегистрированных в квартире граждан.

3. Срок договора найма и порядок его продления

Максимальный срок договора найма — 5 лет. Однако удобнее сдать квартиру в краткосрочную аренду (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год: во-первых, в этом случае обременение наймом не придется регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 674 ГК РФ), во-вторых, продлить договор значительно проще, чем расторгнуть, особенно если у сторон есть разногласия на этот счет.

Если вы все же сдаете квартиру на срок более 1 года, обременение наймом необходимо зарегистрировать в Росреестре (кросс-ссылка на текст: «Как зарегистрировать договор найма») не позднее, чем через месяц со дня заключения. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей (ч. 1, 2 ст. 19.21 КоАП РФ).

4. Стоимость арендной платы, сроки и порядок ее внесения

Пропишите, как часто выплачивается арендная плата (наиболее распространенные варианты — раз в месяц или раз в квартал), в каких числах месяца и каким способом. Отдельно обговорите условия пересмотра арендной платы (как часто и на каких основаниях она может быть изменена). Если арендатор платит наличными, каждый раз обменивайтесь расписками об уплате и получении денег.

При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован в следующих случаях:

  • в счет погашения возникшей задолженности по арендной плате или коммунальным платежам;
  • в счет порчи имущества арендодателя (наймодателя).

Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).

По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).

Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.

6. Дополнительные правила

Например, возможность курить в помещении, заводить домашних животных, устранять ущерб, сдавать помещение в поднаем, а для арендодателя — посещать квартирантов (с предупреждением или без). Важно договориться о состоянии, в котором жилец обязуется вернуть квартиру. Как правило, в Гражданском кодексе для этого используется термин «с учетом нормального износа», то есть имущество могло постареть, но не должно быть разломано. Чем больше правил вы пропишете в договоре, тем меньше возникнет споров и тем проще будет их разрешать.

7. Порядок оплаты коммунальных и бытовых услуг

Не забудьте прописать в договоре, кто будет платить за воду, газ и электричество, а также за телефон и интернет (часть этих услуг может войти в стоимость аренды). Если у жильцов нет необходимости использовать городской телефон, лучше отключить его. Для этого придется обратиться в компанию, которая предоставляет услуги телефонной связи.

8. Порядок расторжения договора

В договоре аренды нужно прописать порядок одностороннего расторжения договора. В противном случае договор можно будет расторгнуть либо по отдельному соглашению сторон, либо через суд.

По закону наниматель может расторгнуть договор в любое время, письменно предупредив хозяина квартиры за 3 месяца (ст. 687 ГК РФ). Наймодателю, чтобы расторгнуть договор в одностороннем порядке (судебном порядке), нужна серьезная причина, например:

  • наниматель не вносит плату за 6 месяцев в случае долгосрочного найма или не платит более двух раз после того, как истек прописанный в договоре срок платежа (при краткосрочном найме);
  • наниматель и те, кто проживает с ним, разрушают квартиру или портят имущество.

Если жильцы используют квартиру не по назначению или систематически нарушают права соседей, хозяин квартиры вправе сделать предупреждение, а если нарушения не прекратятся — расторгнуть договор через суд.

9. Опись имущества (или ее отсутствие)

Опись имущества поможет уберечь ваши вещи от порчи или получить компенсацию ущерба. Это подробное описание обстановки в квартире, которую нужно приложить к договору найма, желательно вместе с фотографиями. Укажите всю крупную мебель и бытовую технику и опишите имеющиеся у них дефекты и недостатки (вплоть до царапин и неработающих кнопок). Добавьте штрафы за новые дефекты, если таковые будут обнаружены впоследствии, или определите порядок устранения дефектов.

10. Реквизиты сторон (фамилии, имена и отчества подписантов, их паспортные данные и адреса прописки). Если расчеты будут в безналичной форме, укажите банковские реквизиты

11. Дата подписания договора

Обращаем внимание, что это рекомендуемый образец. Итоговая форма договора может отличаться от представленной.

Как правильно сдать квартиру в аренду?

Предоставление жилья в аренду – один из самых простых, но в то же время рискованных способов извлечь прибыль. Имея в собственности недвижимость, которая временно или на постоянной основе простаивает, вы легко можете использовать ее в качестве источника дополнительного заработка. Но в последнее время вероятность нарваться на недобросовестных нанимателей становится все больше, да и к тому же мало кому хочется заниматься оформлением договора и сопроводительной документации. Многих владельцев квартир также интересует вопрос уплаты налогов от сдачи жилья в найм.

Чтобы не допустить самых распространенных ошибок, нужно максимально ответственно подойти к вопросу сдачи недвижимости в аренду, заранее ознакомиться с особенностями сделки и процедурой заключения договора. О том, как правильно это сделать и какие документы понадобятся для оформления соглашения, расскажем в данной статье.

Плюсы сдачи жилья в аренду

Юридически грамотное оформление сделки всегда дает собственнику недвижимости весьма значимые преимущества. Так, например, заключение письменного соглашения поможет ему избежать многих непредвиденных расходов. Достаточно указать в соглашении, кто из сторон несет ответственность за порчу мебели и поломку техники – так вы убережете себя от действий недобросовестных жильцов.

Какие документы нужны для оформления договора

Набор документов для сдачи квартиры зависит от того, кто является владельцем – физическое или юридическое лицо. Так, от обычного гражданина-арендодателя потребуется:

  • Паспорт;
  • Документ, подтверждающий право владения квартирой (свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство и т.д.);
  • Справка об отсутствии задолженностей по оплате коммунальных услуг;
  • Кадастровый паспорт на жилое помещение;
  • Письменное согласие всех владельцев недвижимости;
  • Письменное согласие родителей или опекуна, если собственник – несовершеннолетнее лицо;
  • Заверенная у нотариуса доверенность, если сделка осуществляется доверенным лицом.

Потенциальным жильцам квартиры стоит иметь в виду, что если у квартиры, которую вы собрались снимать, имеется несколько собственников, то все они должны предоставить свое согласие на сдачу помещения в письменном виде с подписью. В противном случае договор аренды могут признать недействительным. Если недвижимость является совместно нажитой собственностью мужа и жены, лучше также взять у второго супруга письменное разрешение.

Во время заключения сделки собственник квартиры должен будет оформить:

  • Акт приема-передачи квартиры;
  • Опись имущества к договору найма;
  • Расписку о получении денежных средств.

Это одни из самых важных документов во всей сделке, благодаря которым она обретает юридическую силу. Они защищают арендодателя и арендатора от разногласий и взаимных претензий друг к другу, которые могут возникнуть при повреждении имущества в квартире или невыплате предусмотренной в договоре денежной сумме.

Тонкости заключения договора

На основании договора аренды собственник обязан предоставить нанимателю жилое помещение во временное пользование за определенную плату. Причем оформлен он должен быть обязательно в письменном виде. Участниками сделки выступают наниматель и наймодатель. Если владельцем недвижимости является юридическое лицо, жилье будет сдаваться на правах аренды, соответственно, стороны договора будут именоваться как арендатор и арендодатель.

В соответствии со ст. 609 ГК РФ, договор аренды любого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Причем срок его действия не должен составлять более 5 лет. И наоборот, сделка, заключенная на срок менее 1 года, считается краткосрочным, о чем обязательно нужно указывать в договоре. Если не выполнить данное условие, ее могут признать недействительной. Правда регистрировать такой документ в Росреестре не обязательно – усилить его значимость с юридической точки зрения можно с помощью одного лишь нотариуса.

Ни расписка, ни акт приема-передачи не являются доказательством заключения сделки. Гарантией защищенности для обеих сторон выступает только официально заключенный договор аренды. Отсутствие соглашения может грозить владельцу жилья множеством неприятностей, а именно:

  • Штрафами от налоговых органов;
  • Отказом страховой компании в выплатах, если квартиросъемщик нанес ущерб жилью;
  • Отказом квартиросъемщика платить за аренду;
  • Расторжением ипотечного договора по инициативе банка.

Существенные условия соглашения

Существенные условия договора аренды – это, по сути, определяющие положения всей сделки. Иными словами, без них соглашение не может считаться заключенным. Согласно ст. 432 ГК РФ, сделка признается совершенной лишь в том случае, если между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям.

Как правило, обязательным условием соглашения является указание в нем предмета сделки – квартиры, с описанием всех ее характеристик. Это может быть полный адрес, площадь жилого помещения, а также этаж, на котором находится квартира. Помимо этого должны быть прописаны:

  • Цена договора и порядок внесения денежных средств;
  • Права и обязанности сторон сделки;
  • Ответственность участников за нарушение условий соглашения;
  • Обеспечение исполнения обязательств по договору;
  • Срок действия соглашения;
  • Основания для изменения или расторжения документа;
  • Условия передачи конфиденциальной информации;
  • Способы разрешения споров;
  • Нормативно-правовые акты, регулирующие отношения сторон;
  • Подписи и реквизиты участников.

В качестве дополнительной информации в договоре может быть указана информация, позволяющая проверить платежеспособность нанимателя или арендатора. Здесь можно указать условие о предоставлении справки с места работы или бухгалтерский баланс предприятия. Отдельно стоит отметить факт отсутствия у жилого помещения каких-либо обременений, например, ипотеки или ареста. Это особенно актуально в тех случаях, когда проверить юридическую чистоту недвижимости и прав на нее арендодателя по определенным причинам не удалось.

Порядок внесения денежных средств

Статья 682 ГК РФ указывает на то, что все вопросы, касающиеся объема денежных средств за аренду квартиры, должны быть отображены в соответствующем договоре. Точный размер суммы устанавливается по соглашению сторон, то есть, не допускается изменение цены в одностороннем порядке, если это не предусмотрено действующим соглашением.

В договоре также должны быть указаны сроки уплаты. На практике почти всегда арендатор платит за месяц вперед – это обусловлено необходимость вносить залог за проживание в квартире при заключении соглашения. Если сделка краткосрочная, можно договориться о более частом внесении денежных средств, например, дважды в месяц.

Произвести оплату можно двумя способами:

  • Передать наличные средства под расписку хозяина;
  • Перевести деньги на банковский счет, указанный в договоре.

Принципы налогообложения

Если вы решили сдавать свою квартиры в аренду, помните о том, что по закону полученный таким вами доход облагается соответствующим налогом. Существует 2 способа налогообложения для сдачи недвижимости в аренду:

  • Оплата НДФЛ;
  • УСН для индивидуальных предпринимателей.

Размер налога на доходы физических лиц, то есть, обычных граждан нашей страны, составляет 13 % от полученной прибыли. Если наймодатель проживает на территории России менее 6 месяцев в году, ему придется отдать в пользу государства 30% своего дохода от сделки. Реквизиты для оплаты можно узнать, обратившись в налоговую службу. Кроме того, хозяин квартиры должен ежегодно сдавать декларацию по форме 3-НДФЛ. Иначе ему грозит штраф до 500 тысяч рублей или лишение свободы на срок до одного года.

Как сэкономить на налогах

У хозяина квартиры, который занимается ее арендой, есть возможность сэкономить на подоходном налоге. Но для этого ему нужно зарегистрировать в качестве ИП и указать свои видом деятельности сдачу жилья в аренду. Процесс этот более долгий и сложный, зато выгода налицо. За счет упрощенной системы налогообложения собственник недвижимости будет платить сбор в размере 6% вместо 13%, установленных для НДФЛ. Чем выше ваша прибыль от аренды помещения, тем выгоднее вам будет оформить свою деятельность как предпринимательскую.

Лучшие брокеры бинарных опционов за 2020 год:
  • Бинариум
    Бинариум

    1 место — лидер рейтинга! Бесплатное обучение и демо счет!
    Контроль честности и надежности!
    Получите бонус за регистрацию на сайте Бинариум:

  • ФинМакс
    ФинМакс

    2 место в нашем рейтинге. Надежный брокер!

Добавить комментарий